En guide til Airbnb-hosting (del 1) - Airbnb mot langtidsleie

Perspektiver fra en Seattle Superhost

I løpet av det siste året har jeg svart på spørsmål fra stadig flere venner som er interessert i Airbnb-opplevelsen, og bestemte meg for å starte denne serien for å dokumentere reisen. I løpet av et år har jeg vert for drøyt 160 turer over 6 oppføringer på 3 forskjellige hjem, mottatt 138 anmeldelser (bestående av både søte komplimenter og hard kritikk), innlevert 1 politirapport og tjente omtrent 85 000 dollar i inntekter. Som en amatørvert som sjonglerer Airbnb og en jobb fra 9–5, håper jeg andre førstegangsverdige og vilje-verter kan forholde seg til leksjonene og kampene jeg har lært på den harde måten.

Hvordan det hele startet

Da jeg flyttet til Seattle for to år siden, var jeg på jakt etter en luksuriøs høyhus for å ringe hjem. Når jeg var frisk av college og ble frigjort etter mange år med å bli stappet inn i sovesaler på størrelse med skobokser, gjorde jeg den klokeste tingen en finansielt ansvarlig ung voksen som startet i arbeidsstokken kunne gjøre - signere en årelang leiekontrakt med 2200 dollar i måneden for en ett-roms i Bellevue sentrum. Det sported ekspansive vinduer med utsikt over Mount Rainier og et perfekt hjørne for et flygel, noe jeg selvfølgelig måtte få som kirsebærtoppen til den pengesvinnende skansen.

Jeg var hjemme.

Inntil syv måneder senere, da alle vennene mine bestemte at Bellevue var for kjedelig og flyttet vestover for å bo i Seattle. Jeg ble plutselig møtt med valget om å leve med større FOMO eller bryte leiekontrakten med en heftig straff.

En venn spøkte med at jeg skulle Airbnb stedet til leiekontrakten avsluttes.

“Ingen måte, det er sprøtt.” Jeg lo. “Dette er Bellevue, hvem vil bo her?”

Noen sekunder senere stirret vi på en Airbnb-liste over en identisk ett-roms rett over meg. Alle dine til en ulykkelig $ 397 per natt. Jeg sjekket kalenderen - den var halvbooket. Og her er jeg, tenkte jeg, og blir her bare $ 70 per dag. For en stjele.

Det var tydeligvis ikke alt som gikk gjennom tankene mine, og jeg tror alle kan gjette hva jeg gjorde videre.

Det var kjempebra en stund - jeg fikk bo sammen med vennene mine i Seattle, alt mens jeg betalte av min månedlige husleie på den gjenværende leiekontrakten, og fikk et par store løssendinger hver måned. Hvem som skulle bli der, hadde jeg lurt på. Forretningsreisende for en, for $ 250 per natt var det billigere enn Hyatt Hotel i nærheten, og kom med eget kjøkken. Noen ganger hadde jeg også lokale par som booket en staycation for å feire deres bryllupsreise eller jubileum. Pianoet var en enorm attraksjon, og betalte for seg selv i løpet av uker.

Det jeg gjorde var også i strid med leieavtalen min (som jeg egentlig ikke er stolt av og ikke anbefaler noen å gjøre), og administrasjonsselskapet minnet meg vennlig om det med et varselbrev to uker før leiekontrakten min skulle avsluttes . Jeg likviderte alle møblene (piano inkludert), og siktet meg til å kjøpe min første Airbnb-eiendom.

Investorenes dilemma: Airbnb eller langtidsleie?

Spoilervarsel: Det kommer til hva du foretrekker å bekymre deg for.

Noen måneder før jeg flyttet ut fra Bellevue, hadde jeg mitt første virkelige forsøk på investeringseiendommer. Takket være en venn jeg tilfeldig møtte på en Halloween-fest som viste seg å være en eiendomsguru, endte jeg opp med å kjøpe et par billige avskedigelsesleiligheter 20 mil unna Seattle. En av dem ble leid ut i omtrent et halvt år før jeg solgte den på nytt.

Etter å ha opplevd begge utleietypene, hadde beslutningen om Airbnb mot leie langsiktig kommet ned på tre faktorer: avkastning på kontanter, risikofaktorer og type styring.

Faktor nr. 1: Avkastning på kontanter

Vinner: Begge

Å bryte ned tallene kan være overraskende: For begge strategiene er kontantavkastningen sammenlignbar, til tross for myten om at Airbnb er den mest lønnsomme tingen på jorden.

Hvis du allerede eier en bolig på et ønsket sted, kan Airbnb få deg til å leie mer enn en langsiktig leiekontrakt ville gjort. Hvis du imidlertid er en investor med flere alternativer, er ikke valgene like greie. Å stenge en god utleieeiendom med høy takstsats kan gi deg lignende avkastning til å drive en god Airbnb.

Hvorfor ikke kjøpe virkelig billig eiendom og så Airbnb den for å ha det beste fra begge verdener? Du kan, men realiteten er at billigere hus lenger ut fra byen appellerer mindre til turister. Enkel å kjøre og lønnsomme Airbnb-eiendommer er ikke billig å anskaffe, og har vanligvis ikke en spektakulær takstrate. Det er imidlertid en god konsolideringsstrategi som ligner på å kjøpe flerfamilieboliger (som er vanskeligere å finne).

La oss se nærmere på tallene med to eksempler nedenfor:

Tvangsutleie leilighet for langtidsleie

Langtidsleie: Jeg hadde kjøpt leieboligenheten med $ 72 000 i kontanter, og den leide for $ 990 i måneden. Med $ 210 i HOA-avgifter hver måned, og forutsatt 5% ledig reserve og 5% driftskostnader for enkelhetens skyld, kom det ned til en takstrate på 11,4%. (Jeg har ikke tenkt å simulere tallene for Airbnb fordi denne egenskapen sannsynligvis ikke vil gjøre det bra.)

Kontanter inn: $ 72 000 (eller $ 18 000 for 25% forskuddsbetaling hvis du refinansierte det for et pant i investeringseiendom)
Netto inntekt (ett års leiekontrakt): $ 681 / måned (eller ca $ 383 / måned med pantebetalinger)
Årlig avkastning på kontanter på kontanter: 11,4% (alle kontanter), 25,5% (finansiert)
Rekkehus med 3 soverom for Airbnb

Airbnb. Min første Airbnb var et rekkehus med 3 soverom i nærheten av byen, kjøpt til 678 000 dollar. Hvert rom er oppført separat til rundt $ 100 per natt (etter fratrekk av rengjøringskostnader). Til den prisen er belegget 90% i sommermånedene (april-september) og 50% i vintermånedene (oktober-mars). Til sammenligning ville markedsprisen for å leie det ut sikt 4500 dollar i måneden. La oss igjen anta 5% driftskostnader for vedlikehold, 5% ledig reserve (for langsiktige leieavtaler) og 5% leveringskostnader for Airbnb.

Kontanter inn: $ 140 000 (20% forskuddsbetaling + møbelkostnader, $ 3000 månedlig pantelån)
Netto inntekt (Airbnb): $ 5.100 / måned for sommermånedene, $ 1500 / måned for vintermånedene.
Netto inntekt (ett års leieavtale): $ 1500 / måned
Årlig avkastning på kontanter på kontanter: 25,2% (Airbnb), 11,6% (langtidsleie)

Faktor nr. 2: Risikofaktorer.

Vinner = Airbnb

Å drive en Airbnb reduserer risikoen som følger med langsiktige leietakere, men øker risikoen for ubehagelige gjester, selv om Airbnb's forsikringspolicyer for millioner reduserer det godt. Den truende trusselen om strammere byforskrifter på Airbnb kan være en stor bekymring; det er risikabelt å rettferdiggjøre middelmådige eiendomskjøp med Airbnb-inntekter.

  • Utkastelse. Det er en iboende risiko for å invitere fremmede til å bo i huset ditt. Denne risikoen forsterkes når du er lovlig forpliktet til å la dem holde seg i en lengre periode, selv med bakgrunnssjekker. Hvis leietageren din slutter å betale husleie, kan utkastelsesprosedyrer i Seattle ta opptil et halvt år og øke dine advokatkostnader. Airbnb tilbyr beskyttelse mot gjestespørsmål, og du kan filtrere leietakere basert på anmeldelser.
  • SKADER. Selv uten utkastingsproblemer, kan langsiktige leietakere gjøre skade fra uaktsomhet. Langtidsleietakerne mine visste ikke hvordan jeg skulle bruke dusjgardiner på riktig måte, noe som skapte muggproblemer som jeg var ansvarlig for (jeg måtte også sørge for en måneds leiefritt opphold). Airbnb er en klar vinner siden jeg har full kontroll over rengjøringsplaner og skader er fullt forsikret av Airbnb.
  • Turnovers. Risikoen for å få problemer øker med en høyere omsetningshastighet, og du kan finne på å takle trivielle gjesteproblemer med høyere frekvens. Oddsen for å løpe på usmakelige gjester øker også; En gang har jeg ubevisst vært vertskap for en eks-domfelt som ransaket Airbnb. Mens Airbnb refunderer alle skader, var det en hjemsøkende opplevelse jeg håper å aldri gjennomgå igjen.
  • Forskrifter. Byer strammer inn regelverk og grenser for Airbnbs, og det er et spørsmål om tid før Airbnb faktisk implementerer UX-endringer for å tvinge samsvar. Ulovlig drevet fremleie og condos vil sannsynligvis være den første som går, men selv eneboliger kan koste kostnader som nattlige avgifter.

Faktor nr. 3: Livskvalitet og brukervennlighet

Vinner = Airbnb

Hvis tallene er sammenlignbare, hvorfor gå gjennom bryet med Airbnb? For meg kom det ned til den endelige grunnen - arten av arbeidet og virkningen det hadde på livskvaliteten min. Airbnb krysser grensen mellom aktiv og passiv investering, men jeg personlig synes det er morsommere å kjøre en Airbnb av følgende grunner:

  • Fleksibilitet. Å kunne slå noteringen av og på er en stor fordel. Hvis venner og familie er på besøk og jeg trenger ekstra rom, blokkerer jeg ganske enkelt dagene ute. Hvis jeg ønsker å selge hjemmet mitt neste uke, kan jeg stoppe driften uten å håndtere oppsigelser av leieavtalen.
  • Avstand. Investeringseiendommer med høye takstrenter har en tendens til å være lenger ute fra byen. Hver gang leietakeren fikk problemer, måtte jeg kjøre 40 minutter ut. Se for deg å kjøre 40 minutter ut for å fikse en "ødelagt" oppvaskmaskin, bare for å finne ut at hun ikke skrudde på kranen til vannforsyningen. Avhengig av hvor du bor, kan det hende at dette ikke er et problem.
  • Plass for kreativitet. Dette varierer fra person til person, men jeg personlig liker å møblere og dekorere husene mine, i tillegg til å tenke på måter å forbedre kvaliteten på tjenesten samtidig som arbeidsmengden reduseres. Det er mer personlig tilknytning til Airbnb-egenskapene mine. Selv med alle automatiseringssystemene på plass, er det fremdeles en mini-virksomhet i kjernen med et utall av optimaliseringsutfordringer, og det er gledelig i seg selv.
  • Ledelseskostnader. Realiteten er at med et par veldrevne Airbnbs, kan du potensielt erstatte en gjennomsnittlig heltidslønn. For å oppnå det samme med utleieegenskaper, trenger du en familiehus av god størrelse eller i det minste en håndfull billigere eiendommer, som krever mer arbeid / tilkoblinger for å finne og mer tid til å administrere. Hvis du ikke har noe imot å ha alle eggene dine i en kurv, er Airbnb en god konsolideringsstrategi.

Det kommer ned til hva du liker å bekymre deg for.

Hvis du liker interiørinnredning, samhandling med fremmede, håndtering av rengjøringsmidler og følelsene dine ikke blir skadet av en og annen snarky gjesteomtale, kan du prøve Airbnb som vertskap for Airbnb. Du får muligheten til å prøve dine kunstneriske og logistiske evner til å prøve en lukrativ liten hotellvirksomhet, alt i et veldig beskyttet miljø.

På den annen side, hvis du hater å takle fremmede, kan du få et panikkanfall når du tenker på møbler, må glede deg over å måtte komme inn kl. 23 for å ordne WIFI-situasjonen (fordi gjesten plugget ruteren utilsiktet), hold deg til å finne gode leiebiltilbud . Hvil lett når du vet at kontantstrømmen er garantert, selv når vinteren kommer.

Fortsatt interessert i Airbnb-hosting? Se etter del 2: 20 tips for å starte din Airbnb eller registrere deg for å være en Airbnb-vert.